リノベーション

リノベーションとは、建物の経年にともない、建て替えなしに、時代の変化にあわせた用途や機能を変更することで、耐久性を向上させる耐震性や防火安全性の確保、冷暖房費などのエネルギー節約や建築機能の向上のために行われます。
リノベーションは、リフォーム・修繕にとどまらず、構造躯体を最大限に生かして、外壁の補修、建具や窓枠の取り換え、間取り変更、給排水設備更新、冷暖房換気設備の更新など、自由な発想でお好みの設備・インテリアで、それぞれのライフスタイルに合った素敵な住空間をご提供致します。

コンバージョン

コンバーションとは、建物の用途変換、転用を意味しており、欧米では、歴史的価値のある城郭などを博物館やホテルなどに、倉庫やオフィスを住宅に転用する例などがみられ、日本ではテナントの入らなくなった既存ビルをマンション・住宅に転用するのが多くみられます。
倉庫からアトリエに、戸建て住居からレストランに、社宅から高齢者住居施設等に用途変更をして、最大限に既存施設の有効活用・建物の再生を図ります。イニシャルコストの低減、工期の短縮等、新築にないメリットを生み出します。 用途転用については、建築基準法や消防法などの法規制、税制などの問題もクリアする必要があります。

大規模修繕工事

ビル・マンションなどは、中長期修繕計画等の事前計画に基づき、概ね10～15年経過頃に屋上・外壁・鉄部の塗装等を行います。また、設備の配管・機器等についても10～15年程度で、更生や改修が必要になってきます。外部修繕等が重なる25～30年の間が最も大きな修繕時期となり大規模修繕の時期になります。修繕の時期は、設計・施工の精度、建物の海からの距離等により異なります。

■鉄部の塗装廊下や階段等の手すりの錆防止に4～6年サイクルで再塗装します。
■屋上・バルコニー・共用廊下等防水工事 防水層は経年に応じて劣化し、10～15年に1回、全面改修が必要になります。漏水の前に、アスファルト防水・シート防水・塗膜防水等、各部分に応じて施工します。
■外壁塗装・タイル貼改修 風雨や経年等による劣化でのクラックや防水機能の低下を防ぎ、10～15年経過後行います。水分の浸入によるコンクリートの中性化や鉄筋の腐食を防止し、躯体の保護を施工します。
■シーリング打替 外壁目地やサッシ廻りの目地は、経年と共に弾力性を失い、接着面に亀裂が入り漏水の原因となります。10～15年経過後、既存のものを撤去し、打替ます。
■給排水設備の更生・取替 老朽化した配管は、錆による赤水や漏水の原因になります。エピキシ樹脂の塗膜により腐食を防止する延命工事(15年後)や取替え工事(25～30年後)を行います。
■電気・消防・昇降機・立体駐車場・外構設備の取替
・電気設備：電灯設備を新規や省エネ設備に交換(15年後)、配電盤、幹線設備類(30年後)を交換します。その他の設備機械を補修・取替します。
・消防用設備：例えば、消火ポンプで12～18年、屋内消火栓配管で30年が取替え時期になります。
・昇降機：法定耐用年数は17年で、計画耐用年数は25年となっています。また、エレベーターは建築物の一部であり、不用意な取替えを行うと建築基準法の適用を受けることとなりますので注意が必要です。
・立体駐車場：設置環境・状況等で違いますか、税法上の法定耐用年数で15年となっています。
・外構設備：遊具、自転車置場上屋、柵、カードレール、掲示板、案内板、サインなどになり、24～36年で定期的・計画的に改修するか、取替えが必要になります。

劣化診断・改修

ビル・マンションなどは、建築完成後の1～2年の間が建築施工上の欠陥・問題点が現れ易い時期になります。早い時期に外壁タイルの剥離、壁面漏水、コンクリート面の膨れ、施工不良などを点検して修繕することを推奨します。不良箇所を放置することにより、コンクリート内部に雨水等が浸透し、鉄部の錆により建物の劣化を進行させさせます。また、ドレイン、支柱、フードなどの接合部分、屋上パラペットの立ち上りなどの継ぎ目部分からの漏水、屋上防水シートの膨れなども注意が必要です。
劣化診断には「予備診断」、「通常診断」、「精密診断」の3つがあります。
■予備診断
　設計図書、過去の修繕履歴、日常の管理状況のほか下見調査も行います。
■通常診断
　専門家による目視、指触・打検により建物の傷み具合を調べます。
■精密診断
　敷地・地盤、外壁、屋上・屋根、建物内部、避難施設・外構、設備などを総合的に調査しま

改修工事については、「大規模修繕工事」をご参照下さい。

耐震診断

平成7年の阪神・淡路大地震の犠牲者の9割近くは家屋・家具等の倒壊による圧死でした。 倒壊した建物の多くは昭和56年以前の耐震基準による建物です。古い建物でも適切に耐震改修を行えば地震に対して強くなります。新基準の建物と比べどの程度の強度を持っているかを診断し、地震に強い家をつくります。

1.耐震診断

地震に対して安全性であるように、地盤の液状化状況、建物の耐震強度を測定し、耐震改修の必要性を知るために行います。

2.耐震設計

住まいが地震に対して強くなるよう検討を行い、耐震改修の為の設計図面を作成します。

3.耐震改修工事

設計図書に基づき工事を行います。

4.地震に強い家

自治体の基準により、改修工事の補助制度や耐震改修促進税制の適用・地震の割引を受けられる場合があります。

5.専門家による一般耐震診断

有資格者による、コンピューターによる確かな評価書

※診断結果について
上部構造評点1.0未満と判定された場合は
耐震改修を検討しましょう。
1.5以上 倒壊しない
1.0以上1.5未満 一応倒壊しない
0.7以上1.0未満 倒壊する可能性がある
0.7未満 倒壊する可能性が高い

耐震設計

耐震設計は“構造物をある一定規模の地震に対して壊れないように設計すること”と定義されており、地震対する知識と高度な構造建築技術が必要となります。一般的に、耐震設計は国が定めている建築基準法よりも厳しい基準で設計致します。 建築基準法では、耐震計算する際に、大地震と中地震の２段階に分けています。大地震の場合には、建物は大きな損傷を受けるかもしれないが、倒壊や崩壊をさせることなく人命の保護を図る(人命を守る)ことを目標にしています。一方、中地震の場合には、震度５強程度の地震が発生しても、建物が損傷を受けない(建物財産を守る)ようにします。これが建築基準法の考え方になります。

耐震補強

耐震補強は“建物の耐震性を向上させ、倒壊を防ぐために、構造躯体の強度を高める工事のこと”と定義されており、技術的観点から分類すると「耐震」「制震」「免震」の３つに分けられます。

■耐震

建物の構造体が持つ「粘り」と「強さ」の両面から地震に耐える性能を示しています。通常Is値（Seismic Index of Structure）という構造物の耐震指数で表現され、Is0.6であれば崩壊や倒壊には至らない現行の耐震基準の目標に近くなるとされ、このことが耐震補強における最低基準となっています。

■免震

地震の力を抑制することによって構造物の破壊を防止することと定義されています。耐震は地震の力を受けても壊れない（耐える）ことを示し、免震は地震の力をなるべく受けない（免れる）ことを示すといえば良いかと思います。

■制震

建物に入力される地震の力を、建物内部の機構により減衰させたり増幅を防いだりすることをいい、建物の振動を低減させることを示しています。また、制振とも書きます。

一般的な耐震工法としては、
１壁の配置や量を改善する方法
２筋交いや基礎を補強する方法
３基礎、土台、柱、筋交いの接合部分を補強し強固に固定する方法
４地盤を改良する方法
などがあります。この内3.の基礎、土台、柱を固定する補強用の金物による耐震補強工事であれば、比較的に安く上がりますが、地域性、建物、地盤など考慮して選択されることを推奨します。

液状化対策

平成23(2011)年3月の東日本大震災では、地震や津波による被害の他、湾岸地帯や水田・沼地跡の地盤の液状化による建物倒壊やライフラインの寸断等の被害が大きく、国は「液状化対策技術検討会議」を設置して技術事項の検討・整理に入りました。
いつ起きてもおかしくないといわれている東海・首都直下地震、その地震において液状化による被害は3万4千棟にも上ると想定されております。

■液状化現象

液状化現象とは、水分の多い地盤が地震の揺れによって液体のようになり、その強度を失　　い、地盤より重い建物は沈み軽い土管などは浮き上がらせて、建物やライフラインに大きな被害を生じさせます。
地盤の砂粒同士が互いにがさがさにうまくかみ合い安定したいたものが、震度5以上の揺れによってその構造がはずれ、砂粒は水の中に浮いたように状態になります。砂粒は蜜に堆積し水圧の高くなった水は地表に噴出し、地盤は数10cmの規模で沈下します。
また、堤防や岸壁などでは砂が側方へ流動し、2～3cmの沈下を起こすことも多く、阪神・淡路大震災で淀川河口左岸が崩壊しました。
液状化現象は、水位の高い湾岸の埋立地や河川・沼地・水田・盛土地などのゆるい砂地盤で起きやすく、各種工法によって、地盤を締め固め地盤改良致します。

■液状化対策

液状化発生の可能性が高いと判断された場合は、安全安心な暮らしを送れるように、予め被害の防止、軽減などの対策が必要と思われます。下記に一般的な液状化対策の工法を提供いたします。

・締め固め

サンドコンパクションパイル工法・・・地盤の中に砂抗を押し込む。

　

・脱水

グランベルドレーン工法・・・・・・・砂利の柱を作り、水を逃がす。
ペーパードレーン工法・・・・・・・・紙又は布の柱を作り、水を逃がす。
サンドドレーン工法・・・・・・・・・砂の柱を作り、水を逃がす
。 ウエルポイント工法・・・・・・・・・揚水管を設置し、強制的に排水する。

　

・固結

薬品による固化・・・・・・・・・・・セメント系の固化材で地盤を固める。

　

・地下室や地中壁を作る

地中壁工法・・・・・・・・・・・・・地下室や鉄筋コンクリート壁を地中に作り液状化層の揺れをふせぐ。
・杭を打つ
杭工法・・・・・・・・・・・・・・・堅い支持基盤までコンクリート製の杭を打ち込む。